So berechnen Sie die Kapitalisierungsrate für Immobilien

So ​​berechnen Sie die Kapitalisierungsrate für Immobilien

Diejenigen, die in Immobilien über einkommensschaffende Immobilien investieren, müssen über eine Methode verfügen, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Um den aktuellen Marktwert basierend auf dem Einkommen zu bestimmen, wird der Kapitalisierungszinssatz bestimmt und dann auf die betreffende Immobilie angewendet, um den aktuellen Marktwert basierend auf dem Einkommen zu bestimmen.

Dies ist eine großartige Möglichkeit, Vergleiche ähnliche Eigenschaften, da alle Ausgaben berücksichtigt werden.

Wenn zwei Objekte gleich aussehen und eines mehr kostet, könnte es daran liegen, dass es mehr Einkommen generiert oder geringere Kosten.

Schwierigkeitsgrad: Einfach

Erforderliche Zeit: 5 Minuten So geht's:

Holen Sie sich den zuletzt verkauften Preis eines Einkommens, z. B. eines Apartmentkomplexes.

  1. Beispiel: Ein Wohnprojekt mit sechs Einheiten wurde für $ 300.000 verkauft.

    Bestimmen Sie für das gleiche Wohnungsprojekt das Nettobetriebsergebnis oder die von den Eigentümern realisierten Nettomieten. Alle Betriebskosten werden abgezogen, nicht aber die Hypothek. Diese Berechnung bewertet also die Immobilie so, als ob Sie Bargeld dafür bezahlt hätten.
  2. Beispiel: Die Mieteinnahmen nach Aufwand (netto) betragen 24.000 USD.

    Dividieren Sie das Nettobetriebsergebnis durch den Verkaufspreis, um die Cap-Rate zu erhalten.

  3. Beispiel: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 oder 8% (Die Kapitalisierungsrate)

    Was Sie brauchen:

Rechner

  • Vergleichbare Immobilien verkaufen Preise und Nettoeinkommen.
  • Es gibt zwei Möglichkeiten, wie der Cap-Satz von Anlegern verwendet wird. Eine davon ist die Bewertung einer Immobilie, die sie verkaufen möchten, basierend auf den aktuellen Marktkapitalisierungsraten für kürzlich verkaufte vergleichbare Immobilien.

Der andere ist zu bestimmen, ob der Preis einer Immobilie angemessen ist, wenn ein Kauf in Betracht gezogen wird.

Verkaufen - müssen Sie wissen, wie man Preis

Sie besitzen ein kleines Apartment-Projekt und wollen es verkaufen. Sie sammeln kürzlich verkaufte Immobilien in dem Gebiet, die Ihrem ähnlich sind. Sie könnten mehr oder weniger Einheiten haben, aber Sie versuchen, Eigenschaften zu finden, die so ähnlich wie möglich zu demjenigen sind, den Sie verkaufen möchten.

Sie finden drei Immobilien, die innerhalb der letzten drei oder vier Monate verkauft wurden. Der schwierige Teil ist, ihre NOI, Net Operating Income zu finden. Manchmal ist es in der Liste veröffentlicht, und manchmal nicht. Aber Sie können diese Art von Informationen von einem gewerblichen Immobilienmakler erhalten, vor allem, wenn Sie mit einem zum Verkauf anbieten werden.

Sie erhalten drei Property-Cap-Raten, die durchschnittlich 9,2% betragen. NOI, Ihr Netto-Betriebseinkommen, beträgt 31.000 US-Dollar. Jetzt unterteilen Sie die NOI durch die Cap-Rate:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Wert Ihrer Immobilie.

Jetzt können Sie eine Entscheidung über den Preis treffen, den Sie für die Immobilie verlangen und auf den Markt bringen möchten.

Berücksichtigen des Kaufs einer Eigenschaft oder des Vergleichens von Eigenschaften für einen Kauf

Beim Vergleichen von Eigenschaften für eine Kaufentscheidung arbeiten Sie mit aufgelisteten Eigenschaften, sodass Sie die NOI erhalten und die Obergrenze für jede berechnen können. Sie können sie dann vergleichen, um zu sehen, welcher den besten Kauf machen würde. Die Ausgaben und Mieten zu prüfen ist jedoch klug, da man sich an die Spitze erheben kann, wenn man Möglichkeiten sieht, Ausgaben zu reduzieren oder die Mieten zu erhöhen.

Bei diesem Thema sind einige Manager wirklich schlampig oder faul, wenn auch nicht oft. Wenn Sie jedoch eine Immobilie mit einem vergleichbaren Höchstsatz ausleihen, können Sie feststellen, dass die Kosten für den Immobilientyp und die Größe ungewöhnlich hoch sind.

Oder Sie stellen fest, dass die berechneten Mieten für vergleichbare Immobilien unter den Marktsätzen liegen. Jede dieser Situationen würde, falls korrigiert, die Cap-Rate erhöhen, was sie zu einer besseren Eigenschaft macht.

Kaufen - müssen wissen, was eine Immobilie wert ist

Wir sind jetzt auf der anderen Seite der Transaktion. Wir haben unser Augenmerk auf ein bestimmtes kleines Apartmentprojekt, und es wird zum Verkauf für 495.000 $ angeboten. Die Frage ist, ist es das wert auf dem aktuellen Markt oder ist es überteuert?

Wir erhalten wieder einige vergleichbare Eigenschaften und eine durchschnittlich verkaufte Cap-Rate. Lass uns unsere 9, 2% wieder verwenden. Wenn die NOI dieser Eigenschaft $ 39, 500 ist, ist es die Preisvorstellung wert?

NEIN, da wir unsere Berechnung der Aufteilung dieses Einkommens durch die Obergrenze durchführen, erhalten wir 429, 348 für einen Wert. Also, $ 495, 000 ist ein bisschen über die Marke.

Welches NOI müssten wir für einen Listenpreis bekommen? Wir schalten einfach unsere Formel um und multiplizieren den Angebotspreis mit der Cap-Rate.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540 erforderliches Betriebsergebnis. Überprüfen wir das:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Glaube nicht, dass dies in Stein gemeißelt ist. Es kann gute Gründe für eine Immobilie geben, die eine bessere Cap Rate rechtfertigt. Vielleicht ist es der Standort oder vielleicht sind es die Eigenschaften und die Qualität der Gebäude und der Umgebung. Alles muss für Entscheidungen evaluiert werden, aber die Cap-Rate hilft.