Sollte ich eine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf durchführen?

Vorteile einer Darlehensänderung gegenüber Leerverkauf

Frage: Soll ich eine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf durchführen?

Ein Leser fragt: "Der Wert unseres Hauses ist gefallen, seitdem wir es vor 4 Jahren gekauft haben. Es ist wahrscheinlich ungefähr die Hälfte dessen wert, was wir dafür bezahlt haben. Außerdem arbeite ich für den Staat von Kalifornien und habe 15% meines Einkommens wegen der staatlich verordneten Urlaube verloren.Meine Frau denkt, dass wir für eine Darlehensänderung qualifizieren werden, aber ich habe Horrorgeschichten über diese gehört. Natürlich ist ein Leerverkauf nicht viel besser Soll ich eine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf vornehmen? "

Antwort: Das ist eine schwierige Frage. Ob Sie eine Darlehensänderung über einen Leerverkauf begünstigen sollten, hängt zum Teil von folgenden Faktoren ab:

  • Ihre finanzielle Situation
  • Die Bereitschaft der Bank
  • Ihr Wunsch, Ihr Zuhause zu behalten

wird noch komplizierter, wenn die Bank sich weigert, den gegenwärtigen Marktwert Ihres Hauses zu berücksichtigen. Wenn Sie wirklich in Ihrem Haus bleiben möchten, unabhängig von seinem Wert, dann könnte eine Darlehensänderung die bessere Option sein.

Bedingungen einer Darlehensänderung

Das Ziel einer Darlehensänderung besteht darin, die Hypothekenzahlung eines Eigenheimbesitzers zu reduzieren und diese Zahlung bezahlbar zu machen. Dies wird durch die Implementierung eines oder mehrerer der folgenden Schritte erreicht:

  • Senkung des Zinssatzes
  • Verlängerung der Darlehenslaufzeit
  • Hinzufügen unbezahlter Zinsen zum Kapitalbetrag
  • Senkung des Kapitalguthabens >
Das Amt des Controllers der Währung (OCC), das die nationalen Banken reguliert, sagt, dass viele Darlehensänderungen den geschuldeten Gesamtbetrag nicht reduzieren.

Vielleicht noch beunruhigender ist die Nachricht, dass eine Vielzahl von Kreditmodifikationen bald wieder straffällig werden. Es ist oft nur eine vorübergehende Lösung und keine langfristige Lösung.

Darlehensänderungen können zu einer erhöhten Zahlung führen

Dies mag seltsam für Sie klingen und im Gegensatz zu, wie eine Darlehensänderung funktionieren soll, aber nicht jede Bank bietet eine Darlehensänderung an, die die Hypothekenzahlung eines Eigenheimbesitzers senkt. ..

Einige Banken bieten eine Darlehensänderung an, die die Zahlung erhöht.

Banknutzungsquoten, die häufig einen bestimmten Prozentsatz Ihres Bruttomonatseinkommens übersteigen, um eine neue Hypothekenzahlung zu bestimmen. Wenn der Finanzausweis dies rechtfertigt, kann die Bank eine höhere Zahlung verlangen.

Temporäre Darlehensänderungen

Beachten Sie, dass einige Banken vorübergehende Darlehensänderungen anbieten. Dies bedeutet, dass eine Bank nicht bereit ist, eine dauerhafte Darlehensänderung vorzunehmen, sondern stattdessen die folgenden Bedingungen anbieten kann:

Die Hauptbilanz bleibt gleich.

  • Hausbesitzer werden gebeten, eine neue reduzierte Zahlung zu leisten.
  • Die Frist für die neue Zahlung ist auf 3 bis 6 Monate festgelegt.
  • Die Implikation ist, wenn der Eigenheimbesitzer die neuen Zahlungen rechtzeitig während der befristeten Kreditmodifikationsfristgrenze macht, kann die Bank eine dauerhafte Darlehensänderung gewähren.
  • Am Ende der Laufzeit kann die Bank jedoch auch sagen:

"Vielen Dank, dass Sie uns etwas Geld gegeben haben, aber Ihr Darlehen ist jetzt in Verzug." Bank könnte fortfahren, auszuschließen. Ich habe diese Geschichte von mehreren Sacramento-Kunden gehört, die durch dieses Manöver zu einem Leerverkauf gezwungen wurden.

Banken verarbeiten Leerverkauf nicht gleichzeitig mit einer Darlehensänderung

Die meisten Banken öffnen nicht zwei Dateien gleichzeitig.

Sie müssen im Voraus entscheiden, ob Sie eine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf durchführen möchten. Sie sollten den einen oder den anderen verfolgen.

Eine Bank schließt eine ausstehende Leerverkaufstransaktion ab, wenn sich der Hausbesitzer später entscheidet, eine Darlehensänderung zu versuchen. Die Zeitdauer für die Bearbeitung eines Leerverkaufs im Vergleich zu einer Darlehensänderung ist in etwa gleich. Einige Darlehensmodifikationen dauern 3 bis 6 Monate bis zum Abschluss.

Es ist unfair gegenüber einem Käufer, der ein gutgläubiges Angebot für einen Leerverkauf abgegeben hat und sich bereit erklärt hat, auf eine Leerverkaufsgenehmigung zu warten, um zu entdecken, dass die Verkäufer sich Gedanken gemacht haben und nun eine Kreditänderung in der Mitte des kurzer Ausverkauf.

Mein Rat ist, deine Entscheidung zu treffen und dabei zu bleiben. Darüber hinaus, mieten Sie keine Firma, um eine Änderung für Sie zu tun, weil Sie es selbst anfordern können, ohne jemanden zu bezahlen.

Viele Kreditmodifizierungsunternehmen sind Betrüger.

Warum kann ein Leerverkauf bei einer Darlehensänderung bevorzugt werden?

Hausbesitzer, die es bevorzugen, von Unterwasser wegzukommen, bevorzugen vielleicht einen Leerverkauf anstelle einer Darlehensänderung. Ein Leerverkauf bedeutet, dass die Bank eine reduzierte Auszahlung akzeptiert und das Darlehen freigibt. Wenn Ihr Haus dramatisch weniger wert ist als der geschuldete Betrag, kann es sinnvoller sein, einen Leerverkauf zu tätigen und von der belasteten Schuld befreit zu werden.

Hier sind weitere Faktoren zu berücksichtigen:

Nach 3 Jahren der Kreditaufrechterhaltung können Hausbesitzer, wenn die Preise stabil bleiben, nach einem Leerverkauf mit einer Hypothek und einer bezahlbaren Zahlung ein anderes Haus kaufen.

  • Sowohl eine Darlehensänderung als auch ein Leerverkauf können sich auf den Kredit auswirken. Aber jede Lösung ist im Allgemeinen besser als eine Zwangsvollstreckung.
  • Viele Darlehensmodifikationen erfordern eine variable Gebührenzahlung, die jedes Jahr nach Ablauf der ersten 5 Jahre der Festzinszahlungen steigen kann.
  • Bei den meisten Verkäufen von Leerverkäufen, die ich in Sacramento verkaufe, handelt es sich um Verkäufer, denen eine Darlehensänderung verweigert wurde.
  • Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.