Showings: Nur Termine gegen Lockboxes

Schließfächer oder Listing Appointment

Wenn ein Haus in der MLS auf den Markt kommt und von einem Immobilienmakler gelistet wird, gibt die Statistik an, dass die größte Anzahl von Käuferauftritten innerhalb der ersten drei Wochen des Listings auftritt. Eine wichtige Strategie, die Agenten verwenden, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen, besteht darin, das Haus während dieses Zeitraums möglichst vielen Käufern zur Verfügung zu stellen. Um zu zeigen, schauen Agenten auf Inhalt in der MLS, der festlegt, wie das Haus verfügbar ist, um von Käufern gesehen zu werden.

Einige dieser Optionen sind:

  • Frei, Schließfach

    Niemand besetzt das Haus oder die Verkäufer sind im Urlaub. In beiden Fällen ist es für den Agenten des Käufers in Ordnung, einfach mit einem Käufer direkt zum Haus zu gehen und über die Lockbox Zugang zu erhalten.

  • Zuerst anrufen, Lockbox

    Im Allgemeinen ist die in MLS aufgeführte Telefonnummer der Verkäufer. Der Makler des Käufers ruft an und legt eine für beide Seiten annehmbare Ankunftszeit fest. Wenn niemand auf das Telefon antwortet, hinterlässt der Agent eine Nachricht und geht ohne weitere Kommunikationsversuche direkt zum Heim, es sei denn, der Verkäufer ruft den Agenten an, um eine Neuplanung vorzunehmen.

  • Terminvereinbarung mit dem Mieter

    In einigen Teilen des Landes ist eine 24- bis 48-stündige Benachrichtigung von beunruhigenden Mietern erforderlich. Die angegebene Telefonnummer ist der Mieter, und der Agent muss eine annehmbare Vorstellungszeit direkt mit dem Mieter verhandeln.

  • Termin mit Besitzer

    Es gibt keine Lockbox. Der Eigentümer gibt vor, wann Agenten entsprechend der Laune und dem Zeitplan des Eigentümers zeigen können. Die angegebene Telefonnummer ist vom Verkäufer und der Agent muss einen Termin im Voraus vereinbaren.

  • Termin mit Listing Agent

    Agenten müssen einen Termin mit dem Listing Agent anrufen und vereinbaren, der wiederum den Verkäufer auffordert, einen Termin zu vereinbaren. Der Listing Agent ist anwesend, wenn der Agent des Käufers das Haus anzeigt.

  • Eingeschränkte Tage / Stunden

    Unabhängig von zusätzlichen Anweisungen zur Anzeige, fordert der Verkäufer die Agenten des Käufers auf, das Haus nur an bestimmten Tagen und / oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums anzuzeigen.

  • Geben Sie im Listing Office

    ein. Es gibt keine Lockbox. Nach dem Planen eines Termins fährt der Agenten des Käufers zum Büro des Kotierungsagenten, holt den Schlüssel ab, zeigt das Haus an und gibt den Schlüssel an das Kotierungsbüro zurück.

  • Anruflistenbüro

    Um genauere Informationen über das Anzeigen zu erhalten, muss der Makler des Käufers den Maklergeschäftsführer anrufen, um diese Daten zu erhalten.

Die Wahl zwischen BY APPOINTMENT oder LOCKBOX

Ob Ihr Zuhause nur nach Voranmeldung mit dem anwesenden Listing Agent oder einer Lockbox für Vorführungen verfügbar gemacht werden soll, hängt teilweise von folgenden Variablen ab:

  • Local Custom > In einigen Teilen des Landes ist es üblich, dass Agenten alle Vorführungen begleiten. Zum Beispiel haben in der Chicagoer U-Bahn die meisten Häuser keine Schließfächer und der Listing-Agent trifft die Agenten des Käufers zu Hause.In Miami haben normalerweise nur leerstehende Häuser Schließfächer, der Rest erfordert Termine. In Maine halten es Listing-Agenten für eine Höflichkeit, während der Vorführungen anwesend zu sein, aber viele Häuser haben Schließfächer. In Kalifornien, Minnesota, Maryland und Virginia wird der Zugang zu den meisten Häusern ausschließlich über eine Lockbox ermöglicht. Texas und Arizona sind geteilt.

    Sicherheit

  • Verkäufer sorgen sich oft darum, Wertsachen zu schützen, wenn Fremde ins Haus kommen. Wenn der Listing Agent anwesend ist, versichert er dem Verkäufer, dass Diebe nicht Schmuck oder Familienerbstücke in ihre kleinen Schlägertaschen stecken. Auf der anderen Seite überwachen elektronische Lockboxen, wer auf die Lockbox zugreift, indem sie eine Aufzeichnung des Namens und der Kontaktinformationen des Agenten hinterlassen.

    Manchmal schneiden Einbrecher Schließfächer von Türen oder Gasleitungen und zertrümmern den Schließkasten, um den Schlüssel zu bekommen. Dies geschieht häufiger in neuen Unterteilungen, die nicht überwacht werden. Die Einbrecher benutzen dann den Schlüssel, um die Tür zu öffnen und teure Geräte wegzuwerfen.

    Verkäuferpräferenz

  • Es ist nicht ungewöhnlich, dass Verkäufer von Luxusimmobilien im oberen Preissegment nur nach Voranmeldung, in der Regel mit dem anwesenden Makler, eine Vorführung beantragen. Häufig sind es dieselben Verkäufer, die es ablehnen, einen Käufer das Haus sehen zu lassen, es sei denn, der Käufer kann gegenüber dem Listing Agent die finanziellen Mittel zum Kauf nachweisen.

    Die Gründe für einen eingeschränkten Zugriff gehen über die Sicherheit hinaus. Datenschutzaspekte sind der Hauptgrund, aber auch der Listingagent verfügt über genaue Kenntnisse der umfangreichen Funktionen des Hauses, die von einem unerfahrenen Makler übersehen werden könnten, der sich in exklusiven Häusern versucht.

    Nachteile von Home Selling ohne Lockbox

Das Problem ist, dass Statistiken zeigen, dass Häuser ohne Lockboxen insgesamt weniger Vorführungen erhalten als Häuser mit Lockboxen und längeres DOM haben.

Agenten können nicht immer die Zeit zwischen den Vorführungen kontrollieren und einen Termin verpassen oder so spät, dass sie abgesagt wird.

  • Einige Agenten möchten sich nicht darum kümmern, einen Termin zu vereinbaren, damit das Listing bis zum Ende der Liste weiter unten angezeigt wird.
  • Manchmal finden Käufer ein Haus zum Verkauf, während sie mit dem Agenten des Käufers auf Tour sind, und bitten darum, es sofort zu sehen. Ohne eine Lockbox wird die Möglichkeit einer improvisierten Darstellung erschwert.
  • Käufer ziehen es vor, Häuser ohne den Verkäufer und ohne den Agenten des Verkäufers in der Nähe zu bereisen, da ihre Anwesenheit sie unangenehm macht. Käufer wollen frei sein, Meinungen mit ihrem Vertreter auszudrücken, die sie sonst nicht in Gegenwart des Eigentümers oder des Listing-Agenten aufbringen würden.
  • Einige Agenten des Käufers sind der Meinung, dass die Auflistung von Agenten Lockboxen absichtlich von einer Auflistung zurückhält, weil der Auflistungsagent den Deal ohne die Zusammenarbeit von anderen Brokern verdoppeln und das Haus verkaufen möchte.
  • Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.