Was müssen wir über den Kauf eines Leerverkaufs wissen?

Kauf eines Leerverkaufs in AS IS Bedingung

Frage: Was müssen wir über den Kauf eines Leerverkaufs wissen?

Wir hatten geduldig darauf gewartet, dass die Bank fast zwei Monate lang unseren Leerverkauf genehmigte. Wir sind zum ersten Mal Käufer von Eigenheimen, und ich kann nicht glauben, was wir an diesem Ort bekommen. Das Problem ist, dass wir unsere Hausinspektion nicht machen konnten, bis wir die Genehmigung erhalten hatten, und der Inspektor hat ein paar Sachen gefunden, die falsch sind - Gesundheits- und Sicherheitsprobleme - und wir wollen, dass dieses Zeug repariert wird. Unser Agent sagt, dass die Bank es nicht tun wird, weil das Haus als Leerverkauf verkauft wird. Was zum Teufel bedeutet As Mean? Was ist ein Leerverkauf?

Antwort: Viele Erstkäufer haben eine harte Zeit durch die Hausinspektion zu kommen, aber es ist noch härter, wenn sie einen As Is Leerverkauf kaufen. Das ist, weil es für einen Verkäufer ungewöhnlich wäre, irgendetwas zu reparieren, wenn ein Leerverkaufsheim verkauft wird, wie es ist. Darüber hinaus könnten in einigen Fällen vom Verkäufer bezahlte Reparaturen gegen die Vereinbarung der Bank über die gesamte Länge verstoßen.

Warum werden Leerverkäufe im Ist-Zustand verkauft?

Banken nehmen ein Bad, wenn sie einen Leerverkauf genehmigen. Manchmal übersteigt der von der Bank vergebene Betrag 50% des unbezahlten Hypothekenguthabens. Es ist nicht ungewöhnlich für eine Bank, eine stark diskontierte Auszahlung zu akzeptieren, da die Immobilie nur wert ist, was sie zum Zeitpunkt des Verkaufs wert ist. Wenn die Werte um 50% gefallen sind, erhält der Kreditgeber das, was übrig bleibt, nachdem die Kosten bezahlt wurden.

Die Verkaufskosten werden vom Verkaufspreis abgezogen. Nehmen wir an, ein Haus ist 100 000 $ wert. Wenn die Provision, der Titel und die Treuhandgebühren, die Grundsteuern und alle Verkaufskosten insgesamt 10 000 $ betragen, erhält die Bank 90 000 $.

Bank war, Reparaturkosten zu autorisieren, das Geld für diese Reparaturkosten würde von den $ 90, 000 abgezogen, die Bank noch weniger netting. Außerdem kalkulieren viele Banken ihre Leerverkäufe etwas unter dem Marktwert, um unerwartete Reparaturen zu ermöglichen. So können die Kosten für die Reparatur / Behebung eines Fehlers bereits in dem Preis enthalten sein, den Sie voraussichtlich zahlen werden.

Infolgedessen weigern sich die Banken in der Regel, etwas anderes als lokal akzeptierte Abschlusskosten zu zahlen. Viele Kaufverträge geben an, dass der Käufer das Haus auch in seinem Zustand As Is kauft. Sie sollten das Kleingedruckte Ihres 10- bis 20-seitigen Kaufangebots lesen.

Kann der Verkäufer beim Verkauf eines Leerverkaufs Reparaturen vornehmen?

Manchmal, um den Punkt zu den Käufern nach Hause zu bringen, könnte ich einen Satz in meine Schalterangebote oder -zusätze einfügen, die die As-As-Verkaufsbedingungen ausdrücken. Ich werde sagen, die Käufer verstehen weder die Bank noch der Verkäufer irgendwelche Reparaturen, aus welchem ​​Grund auch immer, niemals, niemals in einer Million Jahren.

Das bringt Leute zum Lachen.Es kann auch einige Käufer wütend machen, weil sie wollen, dass jemand für den Zustand der Immobilie verantwortlich ist. Aber das ist nicht wahrscheinlich. Das sind Leute, die nicht verstehen, dass das letzte, was ein Short-Sale-Listing-Agent und ihr Verkäufer hören wollen, wenn sie die Immobilie planen, zu schließen, ein Käufer ist, der Reparaturen verlangt. Einige Agenten würden es vorziehen, mit einem neuen Käufer zu verhandeln, da es einfacher ist, einen niedrigeren Preis oder Reparaturkosten mit einem bestehenden Käufer neu zu verhandeln.

Ob der Verkäufer Reparaturen durchführen kann, hängt davon ab. In einigen Verträgen ist vorgesehen, dass der Verkäufer das Eigentum in dem Zustand an den Käufer liefert, in dem es der Käufer zum ersten Mal gesehen hat.

Wenn etwas passiert ist, sagen wir, das Dach ist undicht geworden, es ist nicht mehr derselbe Zustand. Um die Transaktion zusammenzuhalten, könnte der Verkäufer das Dach reparieren. Aber es ist nicht in vielen Fällen erforderlich.

FHA-Darlehensanforderungen geben an, dass es in einem Haus, das vor 1978 gebaut wurde, keine abblätternde Farbe geben kann. Ein Käufer erhält kein Darlehen, wenn der Gutachter bemerkt, dass er Farbe abblättert. Wird der Verkäufer beschließen, die vom Gutachter des Käufers notierten Stellen zu kratzen und zu malen? Der Verkäufer kann, wenn der Verkäufer die Transaktion schließen möchte. Viel hängt davon ab, was Sie reparieren lassen und wie groß der Deal ist.

Gesundheits- und Sicherheitsfragen für einen As-Is-Short-Sale

Da Sie den Begriff Gesundheit und Sicherheit ausdrücklich verwendet haben, sprechen wir darüber. Einige Gesundheits- und Sicherheitsprobleme sind schwerwiegend. Manche sind mild. Einige befassen sich mit Code-Verstößen, die sich als "grandfathered" erweisen könnten.

Ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem ist ein Riss im Bürgersteig, wenn eine Seite um einen halben Zoll angehoben wird und die andere Seite etwas niedriger ist. Ein solcher Riss, vielleicht verursacht durch Baumwurzeln, könnte dazu führen, dass Menschen stolpern und flach ins Gesicht fallen. Aber ist es ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem für Sie? Eine Brandschutztür zwischen dem Haus und der Garage zu haben, ist ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem. Die Entlüftung eines Badezimmers auf dem Dachboden ist ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem. Wo ziehst du die Linie?

Dies sind keine Reparaturen, die die meisten Verkäufer für einen As Is Leerverkauf in Erwägung ziehen würden. Bevor Sie erwägen, einen As-As-Leerverkauf zu kaufen, könnten Sie sich fragen, ob Sie bereit sind, ein Heim in seinem As-As-Zustand zu akzeptieren. Alle Häuser haben Mängel. Es gibt kein perfektes Zuhause.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.