Allgemeine Gebietsverwaltungsgebühren in der gewerblichen Vermietung

Gemeinsame Gebietsverwaltungsgebühren (CP) in Leasing
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Wenn Sie Gewerbeflächen mieten, zahlen Sie mehr als nur die tatsächliche Fläche, die Sie belegen werden. In vielen gewerblichen Mietverträgen und insbesondere bei Mietverträgen für Einzelhandels- und Industrieimmobilien werden Zusatzgebühren häufig als "Common Area Maintenance" (CAM) Gebühren bezeichnet.

Wenn Sie Gewerbeflächen mieten, zahlen Sie mehr als nur die tatsächliche Fläche, die Sie belegen werden. In vielen gewerblichen Mietverträgen und insbesondere bei Mietverträgen für Einzelhandels- und Industrieimmobilien werden Zusatzgebühren häufig als "Common Area Maintenance" (CAM) Gebühren bezeichnet. In nicht-industriellen Räumen können Sie diese als "Lastfaktor" bezeichnete Ausgabe hören, die CAM-Gebühren enthält.

Es gibt zwei grundlegende Berechnungen für CAM-Gebühren: Variable CAM-Gebühren, bei denen der Betrag, um den ein Mieter Beiträge leisten muss, aufgrund einer Reihe von Faktoren ansteigt; und flache CAM-Gebühren, bei denen die Gebühren ein fester Betrag sind.

CAM-Gebühren können monatlich, vierteljährlich, jährlich oder sogar von Zeit zu Zeit erhoben werden, da größere Reparaturen am Gebäude oder am gesamten Gewerbe- / Industriepark erforderlich sind.

CAM-Gebühren können mit einer anderen Rate als der monatlichen Leasingrate ansteigen, weil sie eher variabel sind. Daher ist es auch wichtig, dass Ihr Leasingunterschied zwischen "variablen" und "festen" CAM-Gebühren differenziert und eine Art Obergrenze beinhaltet, oder dass Ihre CAM-Gebühren maximal jedes Jahr erhöht werden können. Diese Steigerungsrate sollte eine separate Überlegung sein, wie viel Sie die Grundrente jedes Jahr erhöht.

Die meisten Definitionen von CAM-Gebühren sind irreführend und zu eng

Es gibt viele Online-Definitionen von CAM-Gebühren, die CAM-Gebühren als Mieter definieren, die einen Teil der direkten Kosten für die Pflege sehr spezifischer Gemeinschaftsbereiche übernehmen. .. Diese übermäßig vereinfachten Definitionen sind nicht ganz korrekt und ein Vermieter kann viele indirekte Kosten als CAM-Gebühren enthalten, die nicht so offensichtlich sind.

Diese Praxis wurde unter Fachleuten heftig diskutiert, ob dies ethisch oder sogar legal ist. Kurz gesagt, sollten Sie niemals einen Mietvertrag unterzeichnen, ohne zu verstehen, welche CAM-Gebühren in Ihrem einmaligen gewerblichen Mietvertrag enthalten.

Der Zweck von CAM-Gebühren: Wofür sind CAM-Gebühren?

Sowohl die CAM- als auch die Load-Factor-Gebühren erfüllen denselben grundlegenden Zweck: Die Mieter müssen dazu verpflichtet werden, die direkten Ausgaben des Vermieters für "Gemeinschaftsbereiche" zu decken. "Gemeinsame Bereiche können sowohl interne (Flure, Aufzüge, Lobbies, öffentliche Bäder, etc.) und externe Ausgaben (Parkplätze, Grünflächen, etc.) umfassen.

Stellen Sie sicher, dass Sie im Mietvertrag genau aufgeführt haben, wie hoch Ihre CAM-Gebühren sein werden, wie oft sie bezahlt werden müssen und wie viel sie jedes Jahr erhöht werden können. Wenn Sie bei den Kosten für größere Renovierungsarbeiten, wie die Reparatur von Parkplätzen oder sonstige strukturelle Reparaturen, helfen müssen, erhalten Sie dies schriftlich. Lassen Sie den Vermieter auflisten, wann diese Reparaturen letztmals durchgeführt wurden und wann sie geplant sind oder voraussichtlich in der Zukunft durchgeführt werden.

Nicht alle Vermieter werden Mieter benötigen, um bei Kosten wie Dach, Parkplatzwartung und strukturellen Reparaturen zu helfen und es gibt wirklich keinen "Standard", der für Mietverträge gilt, verlassen Sie sich also nicht einfach auf "CAM-Gebühren" in Ihrem Mietvertrag. Seien Sie sicher, dass CAM-Gebühren erklärt werden.

Ein Vermieter kann eine Vielzahl von Ausgaben einbeziehen, die einfach als "CAM-Gebühren" oder "Verwaltungsgebühren" aufgeführt sind, da es sich um Ausgaben handelt, die der Vermieter für alle Mieter zahlt. Wenn CAM-Gebühren nicht eindeutig in einem Leasingvertrag aufgeführt oder erklärt werden, fragen Sie unbedingt nach, ob Sie für einen der folgenden Punkte zahlen:

  • Sicherheitssysteme oder Gehälter oder andere Kosten, die mit dem Sicherheitspersonal vor Ort verbunden sind.
  • Genehmigungen, Steuern, Versicherungen oder Rechtskosten.
  • Werbung, Zeichen oder andere allgemeine Gemeinkosten, die dem Vermieter für den Betrieb oder die Förderung des Gebäudes entstehen (d. H. Gehälter oder Vergünstigungen für Mitarbeiter vor Ort oder sogar außerhalb des Unternehmens).
  • Instandsetzung und Renovierung der Liegenschaftspflege des Grundstücks, einschließlich Landschaftsgestaltung und Neugestaltung, Außenanstrich, Außen- oder Parkplatzbeleuchtung, Pflasterung oder Oberflächenerneuerung, Bedachung oder Reparatur und Modernisierung der zentralen Sanitär-, Elektro-, Abwasser- und Klimatechnik Systeme.
  • Versorgungs-, Miet- oder sonstige Kosten für die Aufrechterhaltung separater Leasing-Büroräume vor Ort oder außerhalb.

Warum es wichtig ist, zu verstehen Genau Welche CAM-Gebühren sind in Ihrem gewerblichen Mietvertrag aufgeführt?

1989 mietete ich Gewerbeflächen, um eine handwerkliche Sendung und einen Hobbyladen zu öffnen. Der Park schien in gutem Zustand zu sein und der Vermieter war ein Freund der Familie und schnitt die Miete um ein Drittel aus Höflichkeit ab. Dies war der erste industrielle Mietvertrag, den ich unterschrieben hatte und der die Vorteile von CAM-Gebühren nicht vollständig schätzte. Mit anderen Worten, ich habe ein verbindliches Rechtsdokument unterzeichnet, ohne einen Hinweis darauf zu haben, was ich unterzeichnet habe.

Ich wusste nicht, was ein Triple Net Lease war, nur dass ich es vermeiden sollte, einen zu unterschreiben. Ich fragte den Vermieter, welche Art von Mietvertrag ich unterzeichnen sollte, und nie hörte ich den Begriff "Triple Net". Stattdessen wurde mir gesagt, mein Mietvertrag habe CAM- und Verwaltungsgebühren. Was ich damals nicht erkannte, war, dass die Verwaltungsgebühren Steuern, Versicherungen und eine ganze Reihe anderer sehr teurer Kosten beinhalteten.

Nur einen Monat nach Beginn des Mietvertrags begann der Parkbesitzer umfangreiche Parkrenovierungen, einschließlich der Neugestaltung der Fronteinheiten, um mehr wie Einzelhandelsflächen zu erscheinen. Die Schilder wurden gewechselt, das Gebäude wurde neu gestrichen und einige strukturelle Änderungen wurden an der Vorderseite des Industrieparks vorgenommen.

Die Rechnung wurde unter allen Mietern verteilt, und obwohl ich eine sehr kleine Einheit hatte, war ich mit einem $ 5 000-Schein beschäftigt - mein Teil der Park-Upgrades, obwohl meine Einheit auf der Seite war und in keiner Weise direkt profitierte von irgendwelchen Verbesserungen. Andere Mieter wurden mit fast $ 20.000 in Renovierungsgebühren geschlagen. Hätte ich den Mietvertrag sorgfältiger gelesen, hätte ich zumindest genug gewusst, um zu fragen, ob in naher Zukunft irgendwelche Upgrades geplant waren, und zu sehen, dass das, was ich für einen einfachen Mietvertrag hielt, tatsächlich ein verkappter Triple-Net-Mietvertrag war.

Zusammenfassung der CAM-Gebühren

  • CAM ist ein Akronym für "Common Area Maintenance".
  • Die CAM-Ausgaben werden anteilig an die Mieter vergeben: Je mehr Quadratmeter ein Mieter mietet, desto höher der Anteil der CAM-Aufwendungen es muss zahlen.
  • CAM-Gebühren werden vom Mieter (Leasingnehmer) an den Eigentümer (Leasinggeber) gezahlt, um zur Deckung der Kosten für Gemeinkosten und Betriebskosten beizutragen, und Vermieter können versuchen, eine Vielzahl ihrer Ausgaben als CAM-Gebühren einzubeziehen.
  • Zu ​​den öffentlichen Bereichen gehören im Allgemeinen Bereiche, die von allen Mietern betreten, genutzt, genutzt oder von ihnen genutzt werden. Fast immer gehören dazu Flure, Aufzüge und Treppenhäuser, Lobbies und öffentliche Toiletten.
  • CAM-Gebühren können auch für Außenbereiche, wie Gehwege und Parkplätze, und in einigen Fällen sogar für externe Einrichtungen erhoben werden.
  • Verwaltungsgebühren können auf der Basis eines Prozentsatzes des CAM-Gebührensatzes für Betriebs- und Wartungskosten im Zusammenhang mit nicht gemeinsamen Bereichen oder Gehältern berechnet werden - Dinge, die nicht wirklich übliche Ausgaben und Ausgaben sind, gegen die die meisten Mieter Einwände erheben.
  • Nicht alle Vermieter verlangen CAM-Gebühren, aber die meisten tun dies noch, vor allem in kommerziellen Industrieflächen und Einzelhandelsmietverträgen.
  • Egal, was ein Vermieter Gebühren nennt, wenn Sie für Wartung, Steuern und Versicherung zahlen, ist Ihr Mietvertrag ein Triple Net Lease - das ungünstigste aller Mietverträge für Mieter.