Was ist ein Leerverkauf?


Was ist ein Short Sale-Objekt?

Die schlichte Antwort darauf, was ein Leerverkauf ist, ist ein Leerverkauf, eine Eigenschaft, die den Kreditgeber weniger als den dem Darlehensgeber geschuldeten Betrag einlöst, nachdem alle Kosten des Verkaufs bezahlt sind. Die Hypothek selbst muss nicht unter Wasser sein, um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren, wenn die Kosten des Abschlusses der Transaktion nicht genug Geld auf dem Tisch hinterlassen, um die Hypothek abzuzahlen.

Ein Leerverkauf kann ein Unterwasserhaus, ein Mehrfamilienhaus oder sogar leeres Land sein.

Wenn ein Hypothekenbestand größer als der Marktwert des Eigenheims ist, gilt dieser als Leerverkauf, sofern der Darlehensgeber zustimmt.

Viele Menschen wissen nicht, dass ein Leerverkauf stattfinden kann, wenn die Abschlusskosten den Auszahlungsbetrag der Bank reduzieren. Das Haus kann durchaus ein Leerverkauf sein, zum Beispiel wenn der akzeptierte Verkaufspreis höher ist als die Hypothek, aber nicht hoch genug, um alle Abschlusskosten und Provisionen zu bezahlen. Darüber hinaus könnte der Verkaufspreis in einigen Fällen, in denen zwei Hypotheken involviert sind, hoch genug sein, um die bestehende erste Hypothek abzuzahlen, jedoch nicht ausreicht, um den Restbetrag der zweiten Hypothek vollständig zu bezahlen.

Wenn es zu einer Schließung kommt, handelt es sich um einen Leerverkauf, wenn der Verkäufer diese Lücke nicht mit seinen eigenen Mitteln schließt.

Ein Short Sale ist ein Privileg, kein Recht

Nicht jede Immobilie qualifiziert als potenzieller Leerverkauf in den Augen einer Bank. Eine Bank muss einem Leerverkauf zustimmen.

Banken sind nicht verpflichtet, einen Leerverkauf zu genehmigen. Banken gewähren einen Leerverkauf, wenn die Bank der Meinung ist, dass es im besten Interesse der Bank ist, den Leerverkauf zu genehmigen.

Es liegt im besten Interesse der Bank, den Leerverkauf zu genehmigen, wenn die Bank durch den Leerverkauf mehr Geld verdient als abzuschotten. Es wird geschätzt, dass Banken 25% bis 30% an Zwangsversteigerungskosten sparen könnten, um einen Leerverkauf über eine Zwangsvollstreckung zu gewähren, aber einige Anlegerrichtlinien machen es für die Bank profitabler, sie abzuschotten.

Was ist für einen Short Sale notwendig?

Die meisten Leerverkäufe werden von Immobilienmaklern abgewickelt, die auf Leerverkäufe spezialisiert sind. Es gibt 4 wesentliche Zutaten für einen Leerverkauf; Aber auch strategische Leerverkäufe ohne Not sind möglich. Was macht einen Leerverkauf Arbeit sind die folgenden:

  • Ein Unterwasser-Haus
  • Ein williger Leerverkauf
  • Ein Verkäufer mit Mühsal
  • Ein Käufer bereit, das Haus zu kaufen

> Welche Rolle spielen Immobilienmakler in einem Short Sale?

Einige Immobilienmakler werfen Immobilien auf den Markt, die niemals als Leerverkauf geschlossen werden. Das ist, weil die Agenten die Leerverkaufsverkäufer nicht immer qualifizieren. Einige Agenten schlagen unrealistisch niedrige Preisschilder für den Leerverkauf vor, die die Bank niemals akzeptieren wird. Es ist ratsam, einen erfahrenen Leerverkäufer zu wählen, der mindestens 100 Leerverkäufe abgeschlossen hat.Hier ist, was ein Agent in einem Leerverkauf tut:

Bestimmt die Art des Leerverkaufs. Es gibt viele Arten von Leerverkäufen, von Fannie Mae-Leerverkäufen über reguläre, nicht-GSE-HAFAs bis zu einem traditionellen Leerverkauf und ein paar mehr dazwischen.

  • Sammelt die erforderlichen Formulare und reicht das Leerverkaufspaket bei der Bank ein. Manchmal lagern Agenten diesen Teil des Prozesses aus oder sie beauftragen einen Dritten, um den Leerverkauf zu verhandeln, aber ich bevorzuge einen persönlichen, praktischen Ansatz.

  • Hilft dem Verkäufer, den Leerverkauf nach Hause zu kalkulieren. Der Preis muss attraktiv genug sein, um einen Käufer dazu zu bringen, auf die Genehmigung des Leerverkaufs zu warten, aber hoch genug, um den BPO der Bank zu befriedigen.

  • Bringt das Haus auf den Markt. Der Agent muss alle erhaltenen Angebote an den Verkäufer senden. Einige Angebote werden Lowball-Angebote sein, weil die Käufer es nicht besser wissen.

  • Verhandelt den Leerverkauf. Manchmal werden Verkäufer einen Anwalt engagieren, um den Leerverkauf zu tätigen, aber oft ist es in Staaten, in denen dies erlaubt ist, der Agent, der im Namen des Verkäufers mit der Bank verhandelt.

  • Übergibt das Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf an den Verkäufer. Die meisten Verkäufer wollen eine Haftungsfreistellung und keinen Mangel, um einen Leerverkauf zu tätigen. Staatliche Gesetze regeln in der Regel die Bedingungen in den Genehmigungsschreiben.

  • Verkäufer sollten immer rechtliche und steuerliche Beratung erhalten, bevor sie einen Leerverkauf abschließen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.